In den USA wird Wohneigentum für viele Menschen immer unerschwinglicher. Ein Blick auf den inflationsbereinigten Case-Shiller-Home-Price-Index, der in Relation zu der Konsumenteninflation gesetzt wird, zeigt, dass der Anstieg der Hauspreise keinesfalls auf organische Inflationseffekte zurückzuführen ist. Seit der globalen Finanzkrise 2008, die durch den Preisverfall von amerikanischen Immobilien eingeleitet wurde, hat sich die expansive Fiskalpolitik sowie die Niedrigzinspolitik der Notenbanken unmittelbar auf den Immobilienmarkt ausgewirkt.
Niedrige Zinsen begünstigten Hauskäufe und stimulierten somit die Nachfrage nach Betongold- die Preise stiegen. Die Corona-Pandemie brachte noch einmal zusätzlichen Schub: Erneute niedrige Zinsen und mehr Homeoffice ließen die Preise 2020 bis 2022 um fast 63.000 Dollar in die Höhe schießen, während die Einkommen in dieser Zeit sogar leicht zurückgingen.
Quelle: @Barchart / X
Besonders das Gap zwischen Einkommen und Hauspreisen zeigt auf, dass der Immobilienmarkt in dem laufenden Jahrhundert stark von systemisch relevanten Mittelzuflüssen profitierte. Wohingegen ein Haus im Jahr 1985 nur 3,5x teurer war als das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts, übersteigt der Hauspreis das Haushaltseinkommen bereits im Jahr 2022 um den Faktor 6,3.
Quelle: @Geiger_Capital / X
Selbst nachdem die Hypothekenzinsen 2023 wieder anzogen und die Preise etwas nachgaben, war das Gap zwischen Hauspreis und jährlichem Haushaltseinkommen in der gleichen Größenordnung. Ein weiteres Indiz, dass die Ursache offenbar nicht nur in konjunkturellen Schwankungen liegt, sondern auch in strukturellen Kapitalbewegungen und Engpässen beim Angebot.
Warum die preise nicht fallen
Aber obwohl es derzeit in den USA 500.000 mehr Häuser zum Verkauf als potenzielle Käufer gibt, sinken die Preise nur leicht oder stagnieren. Das liegt vor allem daran, dass viele Eigentümer dank ihrer günstigen Altkredite mit niedrigen Zinsen nicht unter Druck stehen zu verkaufen und nur zu ihrem Wunschpreis abgeben möchten. Die Nachfrage konzentriert sich zudem stark auf günstigere Häuser in guten Lagen, während teurere Immobilien länger auf Käufer warten. Zwangsversteigerungen, die nach 2008 die Preise stark drückten, sind aktuell selten, da Arbeitslosigkeit und Zahlungsfähigkeit der Eigentümer stabil sind. Hohe Baukosten verhindern außerdem ein spürbares Absinken der Preise, und regional fällt die Entwicklung sehr unterschiedlich aus. Insgesamt bleibt der Markt dadurch erstaunlich widerstandsfähig gegen größere Preisrückgänge.
Quelle: @Barchart / X
Donald Trump betont immer wieder, „die Amerikaner bezahlen den Preis der hohen Zinsen“. Ohne über die Richtigkeit der aktuellen Höhe des Leitzinses zu diskutieren, steht der Angebotsengpass trivialerweise in direkter Korrelation mit der sich am Kapitalmarktzins orientierten Bauzinsen. Die „Builder Confidence“ sinkt, wodurch keine Ausweitung des Angebot, keine sinkenden Preise und somit auch keine Erschwinglichkeit des Betongoldes begünstigt wird.
Quelle: @SecretaryTurner / X
Zusammengefasst leidet der US-Immobilienmarkt schon seit Jahrzehnten unter einer wachsenden Kluft zwischen Einkommen und Hauspreisen, was Wohneigentum zunehmend unerschwinglich macht. Trotz höherer Zinsen und einem Angebotsüberhang bleiben die Preise stabil, da Eigentümer kaum Verkaufsdruck haben, Zwangsversteigerungen selten sind und Baukosten hoch bleiben. Solange sich diese strukturellen Faktoren nicht ändern, ist kurzfristig keine deutliche Entspannung der Preise zu erwarten.
In eigener Sache: Zur Analyse sowie Informationsbeschaffung nutzen wir die Software InvestingPro unseres Partners
investing.com. Mit dem Partnerlink https://www.investing-referral.com/aff90/ sparen Sie immer den maximalen Rabatt.
Wenn Sie nichts wichtiges rund um die Börse, Wirtschaft und Politik verpassen wollen, folgen Sie uns auf Home – EconomyGlobal.
Foto von Blake Wheeler auf Unsplash