Konjunktur, Energiekrise und steigende Zinsen – Faktoren, welche den Großteil der globalen Wirtschaft seit Ende 2021 maßgeblich beeinflusst haben. Darunter auch der Immobilienmarkt. Aber was unterscheidet die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes von der der anderen Volkswirtschaften?
Marktüberblick
Blickt man auf den vdp-Index wird sehr schnell deutlich, dass es sowohl bei Wohnimmobilien als auch bei gewerblichen Immobilien zu massiven Preisrückgängen gekommen ist. Das paradoxe Phänomen im Zuge dieses Wertverfalls ist das Auseinanderlaufen von Kaufmarkt und Mietmarkt. Denn wo eigentlich die Mietpreise die Rentabilität und somit auch den Wert einer Immobilie darstellen, erblicken nun Investoren eine gegenläufige Preisbewegung.
Laut dem Immoscout24 Wohnbarometer Q2´24 stiegen die Mieten für Neubauwohnungen um durchschnittlich +2,7% zum vorherigen Quartal an. Zum Vorjahresquartal sogar um +8,7%. Diesen Preisanstieg befeuert zusätzlich der steigende Nachfragedruck, welcher in Metropolen neue Höchststände erreicht.
Um einen kurzen Vergleich zu ziehen, kann man sich das Verhältnis des Case-Shiller U.S. National Home Price Index und des CPI-Rent Index vor Augen führen, um die positive Korrelation der Wohnimmobilienpreise und der Mietpreise in den USA zu erfassen. Auch wenn 50% der US-Mieter nicht mehr fähig sind, die Mieten aufgrund der hohen finanziellen Belastung relativ zu ihrem Einkommen zu bezahlen, ist immerhin das Szenario hoher Immobilienpreise gefolgt von hohen Mietpreisen ökonomisch plausibel.
Der Grund für steigende Mieten
Nun stellt sich logischerweise die Frage wie diese negative und untypische Korrelation im deutschen Immobilienmarkt zustande gekommen ist. Betrachtet man nun vorerst die Mietmarktsituation auf einer marktwirtschaftlichen Ebene liegt dieser das universelle Prinzip des Angebots und der Nachfrage zu Füßen. Denn es gibt schlicht und ergreifend zu wenig Wohnungsraum für die immer weiter zunehmende Bevölkerung. Zunder für diese Wohnraumknappheit war der Anfang 2022 beginnende Krieg in der Ukraine, welcher umliegende Staaten, darunter auch Deutschland, dazu forderte, Zuflucht suchende Ukrainer aufzunehmen und ihnen eine Wohnung zur Verfügung zu stellen. Das Problem, welches mit der staatlichen Intervention einhergeht, ist laut einer Studie des Pestel-Instituts in Hannover, dass der Staat vielfach überhöhte Mieten in durch die Angebotsknappheit ohnehin schon angespannte Mietmärkte bezahlt. Dieses Eingreifen setzt jedoch jegliches volkswirtschaftliches Auktionsprinzip außer Kraft und führt dazu, dass Wohnraum für nicht-staatliche Mitbietende immer unerreichbarer wird. Ergänzend dazu sind zufolge der russischen Sanktionen Energiepreise exponentiell in die Höhe gestiegen, was abgesehen von grundsätzlicher Erhöhung sämtlicher Lebensunterhaltungskosten zu einer drastischen Belastung speziell für Mieter führte.
Preisverfall Wohnimmobilien
Die Konjunktur führte infolge des globalen Anstiegs der Inflation zu einer Zinswende, welche die verschiedenen Zentralbanken dazu veranlasste, mit einer entsprechenden Erhöhung des Leitzinses zu reagieren. Diese geldpolitische Entscheidung beeinflusste natürlich auch die Renditen der 10-Jährigen Staatsanleihen und somit auch die Entwicklung der Bauzinsen, welche anstiegen und sich in Deutschland momentan auf einem Niveau zwischen 3% und 3,5% bewegen.
Wie man in der Grafik sehen kann sind die Preise der Eigentumswohnungen nach dem inflationären Schock Grenzen übergreifend gefallen. Der Unterschied zu Deutschland ist jedoch, dass jene sich schnell wieder erholt haben und danach größtenteils weiter angestiegen sind. Laut dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) fielen alleinig im Jahr 2023 Eigentumswohnungen um -8,9%, Einfamilienhäuser um -11,3% und Mehrfamilienhäuser sogar um 20,1%. Dieser Einbruch ist seit Beginn der Kaufpreissammlung im Jahr 1960 historisch und bezieht sich nur auf den nominalen Preisverfall. Betrachtet man den realen Kaufkraftverlust sind die Werte nochmal um einiges beachtlicher.
Nach Kenntnisnahme und möglichst objektiver Bewertung der zugrundeliegenden Faktenlage wird deutlich, dass die Entwicklung, die Deutschland hier annimmt, nicht zwangsläufig zinsabhängig oder konjunkturell begründbar ist. Extrahiert man infrastrukturelle und zuwanderungsbedingte Faktoren, so sticht ein grundstrukturelles Problem in den Vordergrund, welches ebenfalls staatliche Regulierungen umfasst. Denn nicht nur der Mietmarkt wird von staatlichem Eingreifen beeinflusst, sondern auch der Kaufmarkt hat mit politischen Entscheidungen zu kämpfen.
Um die Treibhausgasneutralität bis 2045 zu erreichen, waren die Anstrengungen, die Energiewende voranzutreiben, groß. Das Produkt dieses politischen Diskurses war schlussendlich ein Heizungsgesetz, welches ab 2024 in Kraft trat und Hausbesitzer unter Zugzwang versetzte, teure Sanierungen vorzunehmen. Andernfalls müsse man eine Strafe zwischen 5.000 Euro und 50.000 Euro zahlen. Addiert man diese finanzielle Aufwendung mit steigenden Energie- und Rohstoffpreisen, ohnehin schon hohen Kredit- und Bauzinsen, einer Inflation, welche den Großteil der Konsumenten real enteignet, Lieferengpässen, der angesprochenen infrastrukturellen Defizite und hinzukommend einer stark verkomplizierten und aufwendigen Bürokratie, kommt man in der Summe auf genau das Ergebnis, welches wir am deutschen Kaufmarkt von Immobilien sehen. Es gibt schlussendlich keinen Anreiz für Bürger sowie inländische Investoren, Investitionen in einem eigentlich „inflationsgeschützten“ Wirtschaftszweig vorzunehmen.
Dieser Reihe von strukturellen Miseren steht zumal das ökonomische Phänomen des Realzinses gegenüber, welches eigentlich dazu führen müsste, dass sich Investoren bei einem negativen Realzins auf inflationsgesicherte Vermögenswerte wie die Immobilien stürzen. Genau das blieb aber aufgrund der letztjährigen Strukturen und dem Trugschluss des Nominalzinses in Bezug auf das eigene Einkommen größtenteils aus.
Gewerbeimmobilien
Neben Wohnimmobilien gibt es aber noch eine ganz andere besorgniserregende Entwicklung in dem Sektor der Gewerbeimmobilien. Ein Problem, welches sich auf globaler Ebene erstreckt, belastet primär die Bilanzen der Banken. Den Wertverfall, welcher in der ersten Abbildung dargestellt ist, trifft nämlich nicht nur Deutschlands Wirtschaft, sondern auch andere große Wirtschaftsräume wie beispielsweise die USA.
Der Grund für die enorme Preiskorrektur sind grundlegende Änderungen in der Arbeitswelt. In Zeiten der Corona-Pandemie war praktisch die ganze Welt dazu gezwungen, die Arbeit ins Homeoffice zu verlagern. Nachdem es dann zu einer weitestgehenden Eindämmung des Virus kam, hat die Energiekrise sowie die ohnehin schon bekannten und effizienten Strukturen des Homeoffice dazu geführt, diese Methode in der Geschäftswelt zu etablieren, Kosteneinsparungen einzunehmen und flexible Arbeit zu gewährleisten. Die Kehrseite der Medaille war jedoch, dass die Nutzung dieser gewerblichen Immobilien einbrach und somit große Leerstandsquoten zu einer massiven Wertminderung führten.
Durch die stark gestiegenen Zinsen wurden Asset-Klassen wie beispielsweise Staatsanleihen attraktiver, was den Nachfragerückgang und somit auch den weiteren Preisverfall befeuerte. Laut PwC-Studie ist das Volumen notleidender gewerblicher Immobilien-Kredite im Jahr 2023 um 56% gestiegen.
Aussichten
Bei Betrachtung der sehr dünnen Auftragseingänge und der geringen Transaktionsvolumina bleibt vermutlich eine plötzlich dynamische Gegenbewegung in Richtung spürbare Preisanstiege aus. Jedoch lässt die Senkung des Leitzinses und sich damit verbessernde Finanzierungskonditionen aufblicken. Laut Co-CEO und Vorstand von Europace Stefan Münter sei die angestiegene Nachfrage auch in Zukunft zu erwarten. Er prognostiziert wieder steigende Preise und einen langsamen Wechsel vom Käufer- zum Verkäufermarkt. Er betont jedoch auch die Notwendigkeit, „flexibel auf Veränderungen zu reagieren“. Schlussendlich bieten Immobilien langfristig gesehen einen Inflationsschutz und werden immer ein fundamentaler Bestandteil einer sicheren und diversifizierten Anlagestrategie sein. Trotzdem ist vor allem der deutsche Immobilienmarkt für Mieter und Vermieter eine reelle Belastung, welche immer schwieriger zu finanzieren ist. Staatliche Interventionen verzerren marktwirtschaftliche Prozesse und erschweren es inländische Investitionen voranzubringen. Ganz gleich wie elementar gewisse moralische Normen für eine Demokratie sind, neutralisiert ein solches sozialistisches Interagieren jegliches wirtschaftliches Potential, führt zur realen Enteignung der Bürger und zu einem spürbaren Desinteresse von ausländischen und inländischen Investoren.